泰國買樓指南：費用、程序及注意事項
泰國是不少香港人的退休移居的首選地方，年滿 50 年就可以申請退休簽證，而且每年可續簽。即使未到退休年齡，也可以趁現在泰國樓價尚算便宜，先在當地買樓放租出去，租金收益率可達 8%。如果購買永久業權（Freehold），就不用怕土地到期後被政府收回，物業還可以留給下一代。以下會介紹泰國買樓的詳細資訊，包括樓價及樓市狀態、買樓程序和相關費用及稅項。
香港人可以在泰國買樓嗎？
泰國物業分為永久業權（Freehold）或租賃業權（Leasehold）。永久業權代為業主永久擁有該塊土地以及建立在其之上的建築物，而租賃業權只是一種租用土地的概念，只是租約期限較長，通常為 90 年。外國人雖然可以在泰國買樓，不過泰國法例對外國人擁有資產有一定限制，外國人只可以持有任何泰國財產的最多 49%。
外國人在泰國買樓一般有三種方法：
- 購買公寓單位（Condominium）的永久業權，條件是該公寓大樓的永久業權只可以由外國人擁有最多 49%，其餘 51% 必須由泰國國民持有。另外，買樓的資金必須是外幣，並從海外匯到泰國。
- 在泰國開公司，再以公司身份購入土地的永久業權，條件是外國人最多只可以擁有49%股份。
- 購買土地的租賃業權，目前簽發的最長租約期限為 30 年，一般可續租 2 次，共90年租期。
泰國樓價及樓市
泰國的樓市仍然處於增長的狀況。根據泰國銀行的數據，曼谷在 2019 年第一季的樓價實際增幅為 2.3%。不同種類的屋房也有不同的表現，獨立屋（House）的價格增幅為 2.3%，公寓（Condominium）卻只輕微上升 1%，而最具潛力的是聯排別墅（Townhouse），升幅達6.5%。
以下為 4 個泰國主要城市的平均樓價中位數（2020年5月更新）：
| 城市 | 公寓單位 | 聯排別墅 | 樓價中位數 |
|---|---|---|---|
| 曼谷 | THB 6,531,651（約150萬港元） | THB 4,061,667（約100萬港元） | THB 11,081,193（約270萬港元） |
| 布吉 | THB 5,304,209（約130萬港元） | THB 7,305,405（約180萬港元） | THB 18,123,259（約440萬港元） |
| 芭堤雅 | THB 3,120,639（約75萬港元） | THB 2,753,659（約67萬港元） | THB 8,573,479（約210萬港元） |
| 清邁 | THB 2,533,659（約60萬港元） | THB 2,845,761（約70萬港元） | THB 7,577,705（約180萬港元） |
泰國買樓程序
以下為在泰國購買物業的完整步驟：
- 考慮買樓的不同方案：購買公寓/開公司並購買土地/租賃土地
- 根據個人經濟能力，考慮不同的房屋種類：公寓/聯排別墅/獨立屋
- 聘用房地產經紀去為你尋找合適的樓盤
- 聘用律師為你處理法律上的事務
- 盡可能親身到泰國進行睇樓，順便開立泰國銀行帳戶
- 遇到合適的樓盤就支付訂金 5%-10%（轉賬或支票）
- 與賣家簽署銷售協議，訂立業權轉讓的日期
- 在香港銀行進行按揭申請，並將資金（外幣）轉移到泰國銀行帳戶
- 泰國銀行收到匯款後會發出外匯交易表格（FETF），將其連同其他文件交給泰國地政局
- 在業權轉讓當日把剩餘款項付清（泰國銀行支票），並獲得銷售契約及樓契（適用於公寓單位）或租賃合約（適用於別墅或獨立屋）
泰國買樓相關費用
在泰國買樓的相關費用包括財產及土地稅、律師費、按揭費用、條費、地租和服務費等。總費用的多少主要取決於購買的業權種類、物業的持有年期等因素。
按揭
一般而言，外國人較難在泰國的本地銀行申請按揭，就算獲批也可以只借到樓價的 5 成，而且利率較高。因此，最好的做法是在香港的銀行申請按揭，再把資金轉移到泰國銀行帳戶用作買樓。要注意的是，匯款時不要預先把港幣轉成泰銖，否則就不能獲得FET表格（業權轉移的必要文件）。
香港買家也可以考慮工商銀行（泰國分部）的外國人買樓按揭計劃。此計劃只供 21-55 歲人士申請，好處是香港人不需持有泰國的工作許可也可申請。最多可借樓價的 7 成，分 15 年償還，利率為 5.25% 起。
首期
物業成交價與按揭金額的差額就是首期。就以上介紹的工商銀行的外國人買樓按揭計劃為例，750萬泰銖以內的物業最高可按 7 成，即是只需付首期 3 成。價值 750 萬- 1500 萬泰銖的物業則最高可按 6 成，亦是需付首期 4 成。以曼谷的公寓單位價格中位數 650 萬泰銖作計算，可借 7 成，首期大約為 200 萬泰銖（約 50 萬港元）。
報稅
在泰國買賣物業的時候，大部分稅項都是由賣家承擔，因此如果只是打算買樓收租，以後移民泰國自住的話，就可以省卻很多不必要的費用。
以下是買賣物業涉及的稅項或費用：
- 業權轉移費（Transfer Fee）：適用於永久業權。稅率為 2%，由買或賣方承擔。
- 租賃登記費（Lease Registration Fee）：適用於租賃業權。稅率為 1%，由買或賣方承擔。
- 特定商業稅（Specific Business Tax）：適用於永久業權。稅率為 3.3%，賣方承擔。自住一年後出售則可豁免。
- 印花稅（Stamp Duty）：稅率為 0.5%（永久業權）或 0.1%（租賃業權），賣方承擔。若已付特定商業稅就不用再付印花稅。
- 預扣稅（Withholding Tax）：稅率為 5%-37%（個人賣家）或 1%（公司賣家）。
泰國買樓有咩風險？
很多時候海外買家都會選擇買新樓，一方面新樓的裝修和環境通常較好，另一方面是出租的潛力較高。而一手樓也有分剛完成或即將起好的新樓，以及尚在規劃階段的樓花。一般而言，樓花的售價都較低，因為不少發展商都是以發售樓花的方式籌集建築資金。可是，若果向財政狀況或信譽不良的發展商購買樓花，就有樓盤爛尾的風險，到時候就得不償失。因此，最好都是向信譽良好的大型發展商購買剛完成或即將起好的新樓，以免跌入買樓陷阱。
泰國買樓收租注意事項
根據 2019 年的《全球房地產指南》研究報告顯示，曼谷的租金收益率介乎 5%至 8.0% 之間，其中小型公寓單位（60 m²）的收益率約為5.6%，而大單位（120 m²）則可達 8%。若打算買樓放租，面積較大的房屋種類（獨立屋或聯排別墅）可能是更好的選擇，但情況也可能會因城市而異。
如果你只是購買土地的租賃業權而想把單位租出，就要先獲得地主的批准。另外，無論你是否泰國居民，都要就每年的租金收入課稅。首先是個人所得稅，全年租金收入超過 THB 150,000 就要課稅，基本稅率為 5%，採用累進制，收入越高的部分對應的稅率越高。另外，泰國政府在2019年開始實行建築物及土地稅，稅率劃一為 12.5%。
若果經濟能力許可，最好當然是買獨立屋或聯排別墅，但要留意外國人只能購買土地的租賃業權。若想購買永久業權，你可以考慮開立公司，再以公司名義購入土地/物業。
資料來源：
2 Siam Legal: Thailand Property Taxes for Condo, Villa, or House
最後校對日期：2023 年 1 月 7 日
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