馬來西亞買樓指南：費用、程序及注意事項
馬來西亞的樓價仍然處於低位，但當地政府為了保護本地人的利益，規定外國人不可購買低成本物業，買樓的門檻金額定為 100 萬令吉（約 180 萬港元）。以下會介紹馬來西亞買樓的最新資訊，包括樓市狀態、買樓程序和相關費用及稅項。有興趣移居馬來西亞或買樓放租出去，就要留意下文！
香港人可以在馬來西亞買樓嗎？
外國人也可以在馬來西亞買樓，甚至可以擁有部分土地的永久業權，但存在某些限制。針對購買的物業價格門檻，國家規定為不可低於 100 萬令吉（約 180 萬港元），而各州份亦可能有自己的限制，例如檳城的島嶼地區的門檻為 200 萬令吉（約 360 萬港元），但第二家園計劃的申請人，門檻會降低至 50 萬令吉（約 90 萬港元）。除此之外，外國投資者不可購買政府指定的低成本物業，亦不可購買預留給馬來西亞國民和土著的土地及建築物。
滿足以上條件的外國投資者，在正式購買馬來西亞物業前，仍需要向該州份的有關部門提交申請並獲得批准。如果購買價格超過 2000 萬令吉的物業，就要額外申請經濟計劃部（EPU）的批准。
馬來西亞樓價及樓市
截至 2019 年第 4 季度的數據顯示，馬來西亞的綜合平均樓價為 RM 428,940（約78萬港元），年度增長為+2.2%。由於外國人不可購買低於 100 萬令吉的物業，因此可以考慮在樓價較高的主要城市置業，或選擇價值較高的房屋種類，如半獨立屋（Semi-D）和獨立屋（Detached House）。
以下為 5 個馬來西亞主要州份的半獨立屋（Semi-D）價格（2019年第4季度數據）：
| 州份 | 平均樓價（半獨立屋） | 年度增長 |
|---|---|---|
| 吉隆坡 | RM 2,625,399（約475萬港元） | +7.7% |
| 雪蘭莪 | RM 977,845（約175萬港元） | -1.8% |
| 沙巴 | RM 745,620（約135萬港元） | -1.9% |
| 檳城 | RM 701,813（約125萬港元） | +3.4% |
| 柔佛 | RM 607,194（約110萬港元） | -11.5% |
馬來西亞買樓程序
以下為在馬來西亞購買物業的完整步驟：
- 根據個人經濟能力和需要，考慮不同的物業種類：公寓或獨立屋，以及聘用房地產經紀、按揭經紀、會計師和律師。
- 在房地產網站尋找二手市場的樓盤，或發展者推出的新住宅項目，再與經紀預約時間睇樓。
- 若對樓盤感到滿意，就可以簽署發展商的銷售表格（新樓），或個人賣家的銷售合同（二手樓）。
- 向銀行或金融機構申請買樓按揭計劃。
- 在簽署銷售表格或合同後的 14 日內簽署正式的買賣協議（SPA），並支付 10% 的訂金。
- 律師會為你申請並獲得有關政府部門的外國投資批准。
- 取得按揭的正式批准後，向發展商或賣家支付餘額。
- 在買賣協議（SPA）指定的交樓日期當日，對物業作最後檢查，並獲得物業鑰匙。
- 律師會為你處理業權轉讓事宜。
馬來西亞買樓相關費用
在馬來西亞買樓的費用包括各項稅費、按揭費用、經紀及律師費、房屋檢查費、保險費用等。總費用的多少主要取決於物業所在的州份、物業種類、聘用的專業服務、申請按揭的機構與按揭種類等因素。
按揭
一般而言，馬來西亞的本地銀行都傾向為永久居民提供樓貸，按揭成數可達9成甚至全額按揭。而持有有效居留簽證，如工作簽證、退休簽證、第二家園計劃MM2H的人士，則可借7成。但作為外國投資者，通常最多可借物價估價的 5 成或 6 成，而且最好選擇在馬來西亞的外國銀行申請買樓按揭計劃，例如滙豐銀行、花旗銀行和渣打銀行。你可以考慮聘用按揭經紀去為你籌備，他們擁有豐富的經驗，能為你找到最優惠的按揭方案。
另外，你亦可以選擇在香港的銀行申請按揭，再把資金匯到馬來西亞買樓。
首期
物業的成交價與按揭金額的差距就是首期，金額視乎銀行或金融機構批出的按揭成數。以上提到外國人有機會借到樓價的最多 6 成，以買樓的門檻金額 100 萬令吉（約為 180 萬港元）計算，首期 4 成，即是需付大約 72 萬港元。加上各項雜費，在馬來西亞買樓的入場劵為大約 80 萬。
稅項
以下是在馬來西亞買賣物業涉及的稅費：
- 房地產利得稅：由賣家承擔，應稅款項為出售金額減去當初的購入金額。非馬來西亞公民或永久居民如在持有物業的首五年賣出，稅率為 30%；第 6 年起則只需付 5%。
- 印花稅：由買家承擔。針對買賣協議（SPA）和業權轉讓備忘錄（MOT）的印花稅率相同，針對 100 萬令吉以上的物業，計算方法都是RM 24,000加超出100萬令吉的部分x4%。另外，針對按揭合同的印花稅率為0.5%。
- 土地稅：交給政府土地局的稅項，計算方法為物業面積乘以一個指定費率，每年交一次。
- 門牌稅：交給市政府的稅項，類似香港的差餉，計算方法為全年的估計租金乘以一個指定費率，每年繳交兩次。
馬來西亞買樓收租注意事項
根據馬來西亞政府發放的《2019年物業市場報告》，馬來西亞的平均租金回報率為 3-6%。在吉隆坡、雪蘭莪和檳城的一些黃金地段，部份房屋種類如雙層獨立屋和高層公寓單位的回報率可高於 10%。總括而言，影響租金回報率的最大因素為州份、地段和房屋種類。
如果打算在馬來西亞買樓放租，就要徵所得預扣稅和所得稅。每月租金會預先扣起 10% 的預扣稅，用作抵消下年度需繳付的 26% 所得稅。應課稅金額的計算方法為全年租金收入減去有關物業的開支，例如經紀佣金、維修費用、按揭利息、稅費、保費、水電費和房屋折舊金額等。
資料來源：
1 iProperty: Guidelines for foreigners buying a house in Malaysia
2 MM2H: PURCHASE A HOUSE
3 Rehda Institute: GUIDELINE ON THE ACQUISITION OF PROPERTIES
4 National Property Information Centre (NAPIC): Malaysian House Price Index
5 Malaysian Institute of Estate Agents
6 Global Property Guide: Malaysia
7 Valuation and Property Services Department of Malaysia: Valuation and Property Services Activity
8 NAPIC: Annual Property Market Report
最後更新日期：2023 年 1 月 3 日
本出版物僅供一般參考用途，並不旨在涵蓋其涉及的主題的每個方面。它並非旨在成為您應依賴的建議。在根據本出版物的內容採取或避免採取任何行動之前，您必須獲得專業人士或專家的建議。 本出版物中的資訊不構成 Chillovt 或其關聯公司的法律、稅務或其他專業建議。此前結果不保證類似結果。我們不就出版文內容是否準確、完整或最新作出任何明示或隱含的聲明、保證或擔保。
發表迴響