買英國樓投資自住放租注意事項 如何尋找心水英國樓盤？
近年不少香港人準備移民英國，並且考慮移民英國之後買樓置業，部份人甚至可能選擇買樓「先放租、後移民」。部分物業放租的收益率可達至10%。以下會介紹英國買樓的最新資訊，包括樓市狀態、買樓程序和相關費用及稅項，讓大家先初步了解英國房地產市場，再從長計議。
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香港人可以在英國買樓嗎？
無論你是否英國公民或居民，也可以在英國購買物業自住或放租。唯一的限制可能是申請按揭時會面臨較嚴格的條件，而且獲批的按揭成數也可能會較低。另外，非自住物業需要徵額外的印花稅，而且需要就租金收入徵所得稅。
英國樓價及樓市
英國的土地使用權制度與香港略有不同。在英國購買房地產，我們可以選擇購買該物業的永久業權（Freehold）或租賃業權（Leasehold）。這兩種業權的最大分別在於，永久業權意味著「絕對所有權」，即業主永久擁有該塊土地以及建立在其之上的建築物。而租賃業權只是一種租用土地的概念，只是租約期限較長，通常為 90 年或 120 年，甚至可在到期後續租，因此我們仍會統稱其為「買樓」。
購買租賃業權的壞處是每年要向地主支付地租（Ground Rent）、維護費、服務費及建築物保費等，以及不可隨意在該物業進行工程，包括改建或裝修。另外，僅出售租賃業權（Leasehold）的物業價格會較低，而且樓價會隨住剩餘的有效租期減少而下降，因此一般不建議購買只剩不足 40 年的租賃業權，否則日後將難以將其賣出。
至於英國樓價方面，受惠於印花稅假期，英國房價在過去一年中較同期飆升了超過 10,000 英鎊。²以下為 5 個英國主要城市的平均樓價（2021年6月），各個城市的樓價都是在穩定上升中。
| 城市 | 平均樓價³ |
|---|---|
| 倫敦 | £487,200 |
| 劍橋 | £429,900 |
| 愛丁堡 | £243,200 |
| 曼徹斯特 | £187,800 |
| 利物浦 | £132,500 |
如何物色心水英國樓盤？
地產經紀及代理
在英國，地產經紀主要有 3 種，分別是企業經紀（Corporate Estate Agent）、獨立經紀（Independent Estate Agent）以及網上經紀（Online Estate Agent）。企業經紀一般受僱於大型的房地產中介公司，例如 JLL 和 Savills，都是比較出名的國際物業管理公司。而獨立經紀則是主要負責單一地區的物業買賣，因此會比較了解當地的物業行情，服務亦比較全面。網上經紀則是近年才開始興起，好處是佣金會相對便宜，而且他們覆蓋的地區會較多，但是壞處是佣金要提前付款，而且網上經紀的服務質素亦較參差。
作為買家，一般做法是先在網上尋找心儀的正在出售物業，聯絡負責的地產經紀，然後再親身拜訪他們的辦公室作進一步的查詢和預約睇樓。例如 Rightmove 提供查閱現在出租/出售的物業，當你找到初步合適的物業，就可以聯絡負責該物業的經紀查詢詳情。Rightmove 亦有設尋找經紀的服務，只需輸入心儀的地區，就可以找到大大小小的地產中介。另外亦有專門用來尋找經紀的網站，例如 Get Agent，它會以 Postcode、房間類型、預期價格作出篩選去找出合適的經紀。
不過，與香港不同的是，英國買賣物業的經紀佣金是由賣家一力承擔，一般為 0.75% to 3.5%，另加增值稅（VAT）。因此，買家不用付任何中介費用。
英國買樓程序
以下為在英國購買物業的完整步驟：
- 查詢不同種類的按揭詳情以計算可以負擔的物價價格
- 透過不同途徑尋找心儀的物業，注意永久業權和租賃業權的分別
- 安排睇樓，如果合適就透過經紀人向賣家提出報價
- 若雙方達成協議，買家會先收到銷售備忘錄（Memorandum of Sale），注意這並不是正式的買賣合約
- 聘用律師為你處理法律上的事務
- 進行按揭申請，銀行會對物業進行估值去計算可貸出的金額
- 買賣雙方的代表律師開始起草買賣合約，並對物業作出調查以確保其可進行買賣交易
- 按揭申請獲批核
- 買家將首期交給律師，以及為該物業購買保險
- 雙方在律師見證下簽訂正式的買賣合約
- 向律師支付律師費及各項稅費
英國買樓費用
在英國買樓的相關費用包括稅項（印花稅及市政稅）、按金（即首期）、產權轉讓費、測量費、按揭費用、保費、地租和服務費等。總費用的多少主要取決於購買的業權種類、買家的身分、物業的所在位置和樓宇狀況等因素。
按揭
外國人也可以在英國申請按揭。各大銀行及房屋協會都有提供按揭服務，但申請條件各有不同，針對外國居民的條件可能會比較嚴格，利率亦可能較高
外國買家的一般做法都是僱用按揭經紀，而不是自行向銀行查詢。銀行提供多種按揭計劃，例如固定利率、浮動利率、追蹤利率、首購按揭、Buy-to-let放租按揭等。按揭經紀十分了解市場狀況，可以為你爭取最優惠和最適合你的計劃，以及處理有關按揭的整個過程。
英國買樓首期
物業的成交價與按揭金額的差額就是首期。首期的金額視乎銀行批出的按揭成數（Loan-to-value LTV），取決於3個重要因素：收入、支出和信用記錄。而最終採用的按揭成數亦會影響銀行貸款的利率，一般而言，最佳的按揭成數為 60%，對應的利率是最優惠的。根據金管局（FCA）的數據，2019 年的英國 LTV 中位數為 71%，代表買家平均繳付 3 成首期，但倫敦的數字則為 60%，可見在倫敦買樓比其他地區難。而還款年期則為10年、15年、20年 或 25 年（最常見）。
稅項
- 印花稅（Stamp Duty）：針對價值超過一定金額的物業交易，英國政府會對其收取印花稅或土地交易稅，稅率會因地區和物業價格而異，一般為 2%-12%。以倫敦平均樓價 48 萬英鎊為例，需要徵 5% 印花稅。首次置業者有機會獲得豁免，但值得留意的是，在海外擁有或曾經擁有物業的人士都不算是首次置業者。
- 市政稅（Council Tax）：對住宅財產所徵收的稅項。金額取決於房屋的價值和居住地所屬的議會（Council），分 10 個月按月付款，用作支付地區服務。
英國買樓收租注意事項
英國買樓收租的地區選擇至為重要，應首先估計不同地方的放租潛力。其中最重要的指標就是放租的收益率（Buy-to-Let Yield）。一般人都會以為倫敦是最好的放租地區，但忽略了高昂的樓價反而會導致較低的收益率。2019 年度的最低收益率地區正正就是倫敦，只有2.28%，而最高回報的地區是利物浦，最高可達 10%。
如果你打算把房屋租出，首先要獲得向你提供按揭的銀行的批准。另外，每年在海外居住 6個月或以上，則會被視為非居民業主，需要向海關（HMRC）申報。作為業主，每年都要就租金收入課所得稅。將你的全年租金收入減去£12,500個人免稅額後，基本稅率為 20%，採用累進制，收入越高，稅率越高。
除了以上介紹的買樓資訊，其實英國政府還有推出一些幫助首次置業者的計劃，但一般不適用於買樓放租（Buy-to-let）的買家，有興趣可以到有關網站查詢詳情。買樓畢竟是一件大事，應先向專業人士查詢，再作認真計劃。
| 英國生活指南：移民英國｜BNO簽證｜開設銀行戶口｜稅制｜留學費用 |
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資料來源：
1 HomeOwners Alliance: Leasehold v Freehold – what’s the difference?
2 Zoopla: House prices jump by £10,000 in a year
3 Hometrack: UK House Price Index
最後更新日期：2023 年 1 月 4 日
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