買加拿大樓投資要注意甚麼？
加拿大不但是許多港人移民首選地，近年更愈來愈多港人在當地置業或投資。加拿大的樓市處於增長狀態，租金回報不錯，而且加拿大政府非常歡迎外國投資者購買當地房地產，海外人士在當地購買房地產，與當地居民享有對房地產同等的擁有權。本文將會為你介紹加拿大不同地區的樓價，買樓程序，相關費用及買樓注意事項。
香港人可以在加拿大買樓嗎？
加拿大政府對外國投資者在當地購買物業保持開放態度，並開放予全球投資者購買當地不同種類的房地產。在加拿大購置房地產時，非本地居民擁有與加拿大居民或公民同等的房地產擁有權，但有些省份對非居民購買農業或休閒用地有相應限制。¹
另外，在加拿大購買物業與持有加拿大國籍無關，而是取決於在當地逗留的時間。若海外人士欲計劃在加拿大逗留半年或以下，將被加拿大當局視為非本地居民，可在當地以非本地居民身份購買物業，但在部份地區可能需要繳交額外稅款。相反，若海外人士打算在當地逗留超過半年或以上，則需要申請居民身份。
加拿大樓價及樓市
加拿大的樓市仍處於增長狀態。根據加拿大國家銀行 (National Bank of Canada) 的數據，去年加拿大 7 大城市的樓價升幅為 1.95% 。當中以多倫多及渥太華的樓價升幅最為顯著，分別達 10.2% 及 15.4%。²
以下例表為加拿大主要城市的平均樓價及過去12個月的價格變動百分比 (2020年6月更新)²：
| 加拿大城市 | 平均樓價 | 過去12個月的價格變動百分比 |
|---|---|---|
| 多倫多 | CAD 870,000 (約 500 萬港元) | +10.2 % |
| 渥太華 | CAD 479,000 (約 270 萬港元) | +15.4 % |
| 蒙特利爾 | CAD 435,000 (約 250 萬港元) | +9.3 % |
| 溫哥華 | CAD 1,036,000 (約 600 萬港元) | +2.63 % |
| 哈利法斯 | CAD 331,000 (約 190 萬港元) | +3.6 % |
加拿大的買樓程序
- 評估個人經濟能力，如向銀行/私人貸款機構查詢按揭計劃，獲得貸款的預先批准（Pre-approval），以考慮不同房地產方案
- 搜尋當地合資格的房地產經紀以提供資訊及建議，如不同地區的樓盤和價格等資料
- 聘用律師檢閱法律條文及合約細節
- 一旦找到心儀房地產，可請房地產經紀人協助與賣方簽署一份買賣合同
- 讓房地產經紀聯繫指定的房地產律師或公證人，進行抵押轉讓、轉賬和物業註冊
加拿大買樓相關費用
在加拿大買樓的相關費用包括律師費、服務費、物業保險、土地註冊費和稅項等。總費用視乎物業種類，地區等因素。
按揭
海外人士如需要向當地銀行申請按揭貸款，需要透過電話或電郵面試及收集個人資料，如資產、個人收入、稅務申報表、個人信貸評級等以獲得貸款資格。此外，若需進行抵押，申請人必需經由加拿大處理抵押的經紀人或銀行，而不能經海外銀行進行抵押程序。
首期付款
對於海外買家，需至少支付首期為房地產價值的 35%。當需要支付首期款項時，你會發現需要從海外轉賬一大筆資金到加拿大。由於銀行的匯率往往有提價，用銀行進行國際匯款的最終費用可能比較高昂，且需要多個工作天才能完成匯款手續。所以，在進行匯款時，不妨考慮透過採用市場匯率匯款的 Wise，其網站的計算器清晰顯示收費和匯率，匯款程序簡單透明，讓你更有預算。
稅項
在加拿大購買物業時，當地政府徵收的稅項取決於所購買物業的地區及物業用途。以下為一些主要稅收項目：
- 海外買家稅（Non-Resident Speculation Tax）：非加拿大公民或永久性居民在大金馬蹄地區（The Greater Golden Horseshoe Region）即大多倫多地區，購買房地產需要支付物業估值的 15% 作為海外買家稅
- 土地轉讓稅：稅項根據不同省份而定
- 年度財產稅或空置稅：某些省份會徵收年度財產稅或空置稅，如在大多倫多地區，政府會按房屋的評估值，要求每年繳納房產稅約 0.75％ – 1％
- 資本利得稅：如果打算將該物業用作投資用途並出售，在銷售時需支付約 25％ 的稅款
加拿大買樓收租注意事項
根據 Global Property Guide 的研究報告，蒙特利爾的租金回報已超過多倫多的租金回報。例如，在蒙特利爾，120 平方米的單位可獲的回報大約為 4.5%，而 60 平方米的小公寓更可有 6% 的回報。而另一主要城市多倫多的租金回報介乎 3.9% – 5.5%。若果所購置的物業用作放租，買家需支付所得稅。所得稅為每年租金收入扣除開支後，向當地政府繳交餘額的 25% 稅項。
「買磚頭」一向是港人最愛。不論購置房地產是自住或投資，都需要事前做足功課， 了解不同地區的物業價格、稅收、樓市走勢等資料，方可精明地購買心儀單位。除了充足的資料搜集外，當你從海外匯款到加拿大支付首期時，記得選擇安全又低成本的國際匯款服務。
資料來源：
1 CNBC: Real estate rules don’t discriminate against foreigners
2 The Canadian Real Estate Association: National Price Map
3 Government of Canada: Selling homes
4 Government of Canada: Buying home
5 Canada Mortgage and Housing Corporation: Homebuying Step by Step
6 Government of Ontario：Property tax
7 Global Property Guide: Rental returns in Toronto are moderate
檢查日期：2020年6月9日
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